Longlands-ontwikkeling weer in spervuur
Groot ongelukkigheid heers onder inwoners van Stellenbosch oor die grootskaalse ontwikkeling by Longlands. Hierdie ontwikkeling is al die afgelope 20 jaar in omstredenheid gehul en die nuwe uitbreiding daar is geen uitsondering nie.
Hierdie teenkanting teen ‘n groot behuisingsontwikkeling in die meer landelike dele van Stellenbosch is kort op die hakke van die Blaauwklippen-ontwikkeling waar daar ook groot ontevredenheid oor heers weens beweerde onreëlmatige boupraktyke en oortredings van munisipale bouregulasies. Die wyse waarop ontwikkelings deur die Stellenbosse munisipaliteit goedgekeur word, is ook onder die vergrootglas.
Verder is die regte van plaaswerkers ook in die gedrang omdat laekostebehuising nog nie opgerig is nie – dit was deel van ‘n aanvanklike ooreenkoms vir die goedkeuring van di ontwikkeling.
Nagenoeg 320 nuwe huise word tans by Longlands, aan die Polkadraaipad, gebou, waarvan ‘n groot gedeelte, nagenoeg 144 opslaanhuisies, of sg wendy-huise, gaan wees wat deur die provinsiale behuisingsdepartement opgerig gaan word, addisioneel tot die 320 luukse wonings. Daar word ook voorsiening gemaak vir ‘n aantal luukse wooneenhede wat op tussen R3 miljoen en R5 miljoen elk gewaardeer word. Hierdie eenhede sal omring word deur wingerde.
Abacus-ontwikkelaars van Stellenbsoch is verantwoordelik vir hierdie projek met ‘n geraamde waarde van meer as R950 miljoen.
Inwoners en belangegroepe op Stellenbosch het nou hul stemme dik gemaak teen hierdie ontwikkeling. Die Stellenbosch Belangegroep (SBG) eis dat ‘n forensiese ondersoek gedoen word oor die wyse waarop amptenare van die Stellenbosch munisipaliteit nagelaat het om voorwaardes vir die ontwikkeling af te dwing.
‘n Woordvoerder van die inwoners van Bonniemile wat direk deur die ontwikkeling geraak word, Gail Blake, het gesê die beoogde ontwikkeling gaan landbougrond in die omgewing verswelg en uitgebreide veranderinge aan paaie, verkeersligte, geraas en visuele besoedeling tot gevolg hê.
“Hierdie uitbreiding is net nog ‘n voorbeeld van stadskruip en stadsbeplanning wat buite beheer is. Ons is veral bekommerd oor die nuwe ingang na die ontwikkeling, wat groot verkeersopeenhopings gaan veroorsaak.
“Dit is ‘n verbreking van ons eiendomsreg en menseregte omdat die Longlands-ontwikkelaars geensins voor hul aansoek om goedkeuring met ons onderhandel het nie oor die ingang na die ontwikkeling, wat ook vier naasliggende eiendomme beïnvloed. Die nuwe ingang sal hierdie kleinhoewes direk verbind met meer as 1 000 inwoners. Die verkeersdruk wat daardeur geskep gaan word, sal die verkeer vanaf die Bonniemile-plase nadelig beïnvloed omdat almal een klein ingang moet gebruik. Verkeersligte gaan verkeersknope veroorsaak en geraasbesoedeling op die M12 sal toeneem. Voetgangers se lewens sal ook in groter gevaar gestel word weens die verhoogde verkeersdruk.
“Die waghuise by die hek word 24 uur per dag beman met gevolglike ligbesoedeling en geraas daarvandaan. Hierdie ingang, en die ontwikkeling, het ‘n negatiewe invloed op eiendomspryse van die kleinhoewes en sal hul waarde verlaag.
“Ons is ook baie bekommerd oor die feit dat die Longlands-ontwikkelaars geen alternatiewe vir die geraas, verkeersligte, die impak van die verhoogde verkeersdruk op Bonniemile en die kleinhoewes, voorgestel het nie. Hulle het geen alternatiewe voorgestel vir die ingang na die ontwikkeling soos byvoorbeeld deur die Chanteclear-ontwikkeling aan die Vlottenburgpad se ingang nie en het dit duidelik gemaak dat hulle die inwoners van Bonniemile niks skuld nie,” het Blake gesê.
Blake meen die ontwikkelaars is aggresief besig met die konstruksie van die ontwikkeling by Longlands en doen landmeterswerk sonder om die inwoners in kennis te stel. Koorsagtige konstruksie aan die ingang het ook die afgelope vier weke plaasgevind.
“Dit lyk soos ‘n daad van aggressie op ons eiendom en op ons as inwoners. Ons voel die Longlands-ontwikkeling het die gemeenskap van Bonniemile geïgnoreer, maar het die huidige Longlands Country Estate se inwoners deurgaans op hoogte gehou. Die wyse waarop hulle ter versagting van die impak van die ontwikkeling ‘n buffer-wingerd aangebied het, is ‘n voorbeeld hiervan.”
Die SBG het ‘n forensiese ondersoek aangevra van die burgemeester van Stellenbosch, adv Gesie van Deventer en die munisipale bestuurder, Geraldine Mettler, oor die manier waarop die aansoek vir hierdie ontwikkeling hanteer is en die gebrek aan deursigtigheid en openbare deelname wat volgens die SBG geheel en al geïgnoreer is.
Ander klagtes wat ook met die ontwikkeling verband hou en waaroor die SBG veral omgekrap is, sluit in:
- Daar is ‘n gebrek aan verantwoordelikheid van die vorige ontwikkelaar van Longlands om sy onderneming teenoor die Vlottenburggemeenskap gestand te doen om laekostehuise op te rig – een van die voorwaardes wat deur die munisipaliteit gestel is vir goedkeuring van die ontwikkeling. Dit het al tot gewelddadige optrede van inwoners gelei.
- Die ontwikkeling is die ergste voorbeeld van stedelike kruip en onbeheersde stadsbeplanning.
Lees die brief aan die munisipale bestuurder hier.
Die Stellenbosse Belastingbetalersvereniging (SBV) het ook sterk kapsie gemaak teen die ontwikkeling.
“Ons is sterk gekant teen die ontwikkeling van hierdie landelike gebied vir behuising. Om eiendom soos hierdie prys te gee vir verstedeliking sal baie bydra tot die vernietiging van die unieke gevoel wat Stellenbosch maak wat dit is. Hierdie vorm van stedelike kruip is nie volhoubaar nie en sal ’n groter bykomende las plaas op bestaande infrastruktuur, wat reeds onder groot druk verkeer.
“Die ontwikkeling sal aanleiding gee tot toenemende eise vir gesubsidieerde behuising waarvoor Stellenbosch nie gereed is of sal kan hanteer nie. Met die koms van die Covid-19-pandemie en die gevolglike nasionale krimping van die eiendomsmark moet die voorgestelde hoëkostebehuising van hierdie aard, veral in die landelike deel van Stellenbosch, heroorweeg word.
“Toegang tot die munispale lêers oor Longlands het daarop gewys dat die munisipaliteit ongeköordineerd opgetree het tydens die goedkeuringsproses en dit kom voor asof sekere voorwaardes vir die goedkeuring van die Longlands Country Estate bevraagteken moet word of nie nagekom is nie.
“Ons bevraagteken ook die betrokkenheid van die department van landelike ontwikkeling en grondhervorming by die proses – iets wat eintlik ingevolge die Suid-Afrikaanse grondwet, by die plaaslike owerheid hoort.
“Ander kwessies wat kommerwekkend is en liefs verder ondersoek moet word, is die gebrek daaraan dat ‘n versoek vir 38 addisionele erwe nie behoorlik geadverteer is nie, die betrokkenheid van ‘n nasionale departement by die ontwikkeling en die verskaffing van behuising vir plaaswerkers wat nou nog nie gerealiseer het nie.”
David Ludditt, hoofuitvoerende beampte van Abacus-ontwikkeling op Stellenbosch, meen die openbare deelnameproses vir al hul aansoeke aan die verskillende owerhede is volgens wet en voorskrifte afgehandel.
“Ons het met die relevante grondeienaars, insluitend dié van Bonniemile, volgens die voorskrifte vir so ‘n ontwikkleing gekonsulteer. Ons het e-posse gestuur, kennisgewings op die terrein aangebring, advertensies in koerante en op die webwerf van die Stellenbosse munisipaliteit geplaas. Alle omgewingsimpakstudies is ook op datum en is gedoen volgens die riglyne van al die relevante owerhede.
“Alhoewel die vorige eienaars dalk nie alle ooreenkomste nagekom het nie, is ons van plan om dit te doen – inlsuitend die voltooiing van die gesubsidieerde behuisingsontwikkeling. Tans is siviele grondwerke aan die gang en ons werk saam met die Stellenbosse munisipaliteit en die departement van menslike nederesettings om die projek te voltooi.”
Ludditt het gesê dat sover dit hulle aangaan is die toegangspad na die nuwe ontwikkeling nooit verskuif nie en is dit in elk geval die verantwoordelikheid van die provinsiale department van vervoer om die ingang te plaas en te ontwerp. Hy het ook gesê die toegang na die nuwe ontwikkeling was reeds in plek toe hulle by die ontwikkeling betrokke geraak het.
Aantygings word ook gemaak teen die betrokkenheid van Andre Swart, ‘n prokureur wat skynbaar by sowel die ontwikkelaars as die burgemeester van Stellensboch betrokke was.
“Andre Swart het nooit namens Longlands Village (Edms) Bpk opgetree nie. Ons kan egter nie kommentaar lewer oor sy betrokkendhied by die vorige grondeienaar of die munisipaliteit van Stellenbosch nie,” het Ludditt gesê.
Volgens Stuart Grobbelaar, munisipale woordvoerder, het Swart die burgemeester as appèlowerheid bygestaan as tegniese adviseur, wat volgens munisipale beleid toelaatbaar is.
Ludditt het ook genoem dat die Longlands-ontwikkeling binne die stedelike grense val soos wat dit in die munisipale ruimtelike ontwikkelingsplan beskryf word en dat dit dus in ooreenstemming is met die raad se beleid en nie as stedelike kruip beskou kan word nie.
Hy het toegegee dat daar tans nog apèlle oorweeg word oor die aansoek vir ontwikkeling van Longlands Manor, die laaste gedeelte van die ontwikkeling. Geen ontwikkeling vind plaas wat met Longlands Manor verband hou nie. Munisipale amptenare het ‘n terreininspeksie uitgevoer en bevind dat ons binne ons goedkeurings optree,” het hy gesê.
Lees die reaksie van Abacus op die petisie teen die ontwikkeling hier.
Die Stellenbosse munisipaliteit sê die raad het reeds in 2016 onderhandelinge met die inwoners van Longlands gehou oor die leë beloftes wat vorige administrasies gemaak het.
“Daar was toe reeds groot ongelukkigheid onder inwoners van die area wat al vir meer as ʼn dekade ʼn huis belowe is. Die munisipale bestuurder en die burgemeester het dadelik begin werk om die voortslepende vertragings op te los. Die grond behoort egter nie aan die munisipaliteit nie en om so gou as moontlik die proses aan die gang te kry en ‘n volhoubare oplossing te bewerkstelling, is ‘n ooreenkoms aangegaan tussen die munisipaliteit, die provinsiale regering en die huidige eienaars van die grond, Longlands Holdings,” het Grobbelaar gesê.
“Die grond het aanvanklik aan Francois Smit behoort. Ons het met hom begin onderhandel oor die beoogde ontwikkeling. Ongelukkig is die grond op ‘n uiterse kritiese stadium van onderhandelinge deur Smit verkoop, wat vertragings veroorsaak het.
“Die erwe vir laekostebehuising is goedgekeur en voorsien. Geld is reeds bewillig vir die siviele dienste en die bou van die huise, waarvan die munisipaliteit ook self fondse beskikbaar gestel het. Die siviele dienste is alreeds 70% voltooi, en die bou van die huise sal eersdaags begin.
“Alle grondgebruikaansoeke word volgens voorgeskrewe wetlike vereistes van die tersaaklike verordeninge vir grondgebruikbeplanning geadverteer. Met die verandering van die oorspronklike uitleg van die lae koste-ontwikkeling, is daar geen nuwe ontwikkelingsregte toegeken nie en slegs bestaande uitlegte is gewysig. Omdat hierdie aansoek nie met addisionele regte gehandel het nie, was daar geen addisionele publieke deelnameproses nodig nie.
“‘n Addisionele ontwikkelingsaansoek is ingedien vir die voorgestelde ontwikkeling van Longlands Manor, heeltemal afsonderlik van die ontwikkeling van laekostebehuising. ‘n Publieke deelnameproses hieroor is op 17 September 2020 geloods.
“Met die evaluering van enige grondgebruikaansoek is die munisipaliteit en die gemagtigde besluitnemer volgens die vereistes van die nasionale wet op ruimtelike beplanning en grondgebruikbestuur verplig om die goedgekeurde munisipale ruimtelike ontwikkelingsraamwerk toe te pas en besluite te neem wat nie in konflik met die voorskrifte van hierdie plan is nie. Daar is tans een appèlbeslissing uitstaande op ‘n aansoek om die interne uitleg van die Longlands Village-ontwikkeling te wysig,” het Grobbelaar verduidelik.
Grobbelaar het bevestig dat hulle bewus is van die petisie, maar dat die munisipaliteit geen formele petisie ontvang het nie. Die munisipale bestuurder het wel ‘n brief van die betrokke belangegroep ontvang. Lees die brief hier.
“Terugvoering is verskaf dat ʼn interne ondersoek geloods sal word, wat tans aan die gang is. Tot op hede is die munisipaliteit ten volle daartoe verbind om alle aantygings te ondersoek en daadwerklik te handel met enige bevindinge wat so ‘n ondersoek mag voortbring,” het hy gesê.
